Wijziging btw-besluit onroerende zaken: dit staat er in
Wijziging btw-besluit onroerende zaken: dit staat er in
Het Ministerie van Financiën heeft een nieuwe versie van het btw-besluit met betrekking de levering en verhuur van onroerende zaak gepubliceerd. Veel onderdelen zijn geactualiseerd naar de stand van de huidige jurisprudentie, zoals bij de btw-kwalificaties ‘bebouwd terrein’, ‘nieuwbouw’ (door verbouwing) en ’zelfstandigheid’ (van een onroerende zaak). Ook zijn er enkele goedkeuringen gewijzigd ten opzichte van het eerdere besluit uit 2013. Hieronder zetten wij enkele belangrijke wijzigingen voor u op een rij. Het nieuwe besluit treedt per 1 januari 2024 in werking, maar op sommige onderdelen geldt overgangsrecht.
Voor de levering van nutsvoorzieningen en servicekosten is vaak de vraag of dit van de verhuur te onderscheiden diensten zijn of dat deze opgaan in de verhuur van de onroerende zaak.
Het oude besluit maakte een onderscheid tussen woningen en commercieel vastgoed. Hierbij volgden de servicekosten in geval van de verhuur van woningen volgens het besluit veelal het btw-regime van de vrijgestelde woningverhuur. Bij de verhuur van commercieel vastgoed kon worden aangenomen dat de servicekosten een afzonderlijke prestatie betroffen, die dan over het algemeen belast is met btw.
Dit onderscheid wordt in het huidige besluit niet meer gemaakt. Het nieuwe besluit geeft aan dat, ook voor woningen, sprake is van een van de verhuur te onderscheiden prestatie indien de huurder vrij is om zijn leverancier te kiezen en/of zelf zijn verbruik kan bepalen.
Dit betreft een inhoudelijke beleidswijziging. Om die reden wordt toegestaan dat tot 1 januari 2025 de lijn uit het oude besluit wordt gehanteerd.
Verhuur niet-geïntegreerde zonnepanelen
Volgens het nieuwe besluit vormt de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of bij de woning liggen door dezelfde verhuurder als de woning, een bijkomende prestatie bij de vrijgestelde verhuur van de woning. Daarmee is de verhuur van de niet-geïntegreerde zonnepanelen – anders dan in het oude besluit werd beschreven - vrijgesteld van btw. Hiervoor geldt ook een overgangsregeling. Verhuurders die vóór 2023 de btw op de aanschaf van zonnepanelen in aftrek hebben gebracht mogen de verhuur van zonnepanelen als afzonderlijke btw-belaste prestatie blijven aanmerken tot het einde van de herzieningstermijn van de zonnepanelen. De aftrek op de zonnepanelen blijft daarmee in stand.
Optie btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht
In het nieuwe besluit is, net als in het oude besluit, goedgekeurd dat met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur (mits de huurder de ruimte voor minimaal 70% of 90% voor btw-belaste prestaties gebruikt). Nieuw is dat voor situaties waarin – ondanks één of meer formele onjuistheden - is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur (d.w.z. facturen met btw uitgereikt en nagenoeg volledig gebruikt voor btw-belaste prestaties), geen limiet meer wordt gesteld aan de periode tot wanneer met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. In het oude besluit kon tot drie maanden vanaf moment van juist opteren met terugwerkende kracht worden geopteerd. In het nieuwe besluit kan dat dus terugwerken tot het moment waarop gehandeld is alsof rechtsgeldig is geopteerd. Voor situaties waarin niet is gehandeld alsof is geopteerd, blijft het ook mogelijk om alsnog met terugwerkende kracht te opteren, maar blijft deze termijn van drie maanden wel van toepassing.
Algemene aandachtpunten
Belangrijk om vooraf te vermelden is dat het besluit slechts een interpretatie weergeeft van de staatssecretaris van Financiën (lees: de Belastingdienst). Een inspecteur dient zich in beginsel te houden aan de standpunten uit het besluit. Besluiten zijn niet bindend voor belastingplichtigen. Het is dan ook mogelijk om een afwijkend, maar pleitbaar standpunt in te nemen. In die gevallen is het standpunt van de Belastingdienst bekend en zal naar alle waarschijnlijkheid bij een overleg omtrent dit punt discussie ontstaan met de Belastingdienst.Belangrijkste wijzigingen btw-besluit
Btw-behandeling servicekostenVoor de levering van nutsvoorzieningen en servicekosten is vaak de vraag of dit van de verhuur te onderscheiden diensten zijn of dat deze opgaan in de verhuur van de onroerende zaak.
Het oude besluit maakte een onderscheid tussen woningen en commercieel vastgoed. Hierbij volgden de servicekosten in geval van de verhuur van woningen volgens het besluit veelal het btw-regime van de vrijgestelde woningverhuur. Bij de verhuur van commercieel vastgoed kon worden aangenomen dat de servicekosten een afzonderlijke prestatie betroffen, die dan over het algemeen belast is met btw.
Dit onderscheid wordt in het huidige besluit niet meer gemaakt. Het nieuwe besluit geeft aan dat, ook voor woningen, sprake is van een van de verhuur te onderscheiden prestatie indien de huurder vrij is om zijn leverancier te kiezen en/of zelf zijn verbruik kan bepalen.
Dit betreft een inhoudelijke beleidswijziging. Om die reden wordt toegestaan dat tot 1 januari 2025 de lijn uit het oude besluit wordt gehanteerd.
Verhuur niet-geïntegreerde zonnepanelen
Volgens het nieuwe besluit vormt de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of bij de woning liggen door dezelfde verhuurder als de woning, een bijkomende prestatie bij de vrijgestelde verhuur van de woning. Daarmee is de verhuur van de niet-geïntegreerde zonnepanelen – anders dan in het oude besluit werd beschreven - vrijgesteld van btw. Hiervoor geldt ook een overgangsregeling. Verhuurders die vóór 2023 de btw op de aanschaf van zonnepanelen in aftrek hebben gebracht mogen de verhuur van zonnepanelen als afzonderlijke btw-belaste prestatie blijven aanmerken tot het einde van de herzieningstermijn van de zonnepanelen. De aftrek op de zonnepanelen blijft daarmee in stand.
Optie btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht
In het nieuwe besluit is, net als in het oude besluit, goedgekeurd dat met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur (mits de huurder de ruimte voor minimaal 70% of 90% voor btw-belaste prestaties gebruikt). Nieuw is dat voor situaties waarin – ondanks één of meer formele onjuistheden - is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur (d.w.z. facturen met btw uitgereikt en nagenoeg volledig gebruikt voor btw-belaste prestaties), geen limiet meer wordt gesteld aan de periode tot wanneer met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. In het oude besluit kon tot drie maanden vanaf moment van juist opteren met terugwerkende kracht worden geopteerd. In het nieuwe besluit kan dat dus terugwerken tot het moment waarop gehandeld is alsof rechtsgeldig is geopteerd. Voor situaties waarin niet is gehandeld alsof is geopteerd, blijft het ook mogelijk om alsnog met terugwerkende kracht te opteren, maar blijft deze termijn van drie maanden wel van toepassing.