Projectontwikkelaars of andere partijen die nieuw onroerend goed laten bouwen worden vanaf 2024 mogelijk geconfronteerd met extra lasten (met name ten behoeve van btw-vrijgesteld gebruik). Dat blijkt uit het recent gepubliceerde wetsvoorstel ‘Internetconsultatie aanpassing samenloopvrijstelling’ van het Ministerie van Financiën.’

Achtergrond wetsvoorstel

Het wetsvoorstel heeft betrekking op het overdragen van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) waarin zich één of meer ‘nieuwe’ onroerende zaken (gebouwen die maximaal 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik zijn genomen en btw-bouwterreinen) bevinden. De levering van deze ‘nieuwe’ onroerende zaken is belast met btw bij een levering van het onroerend goed zelf. Voor de overdrachtsbelasting geldt daarbij doorgaans de samenloopvrijstelling.

Middels een beroep op de zogeheten ‘doorkijkarresten’ van de Hoge Raad is er op dit moment bij verkrijging van een aandelenbelang in een OZR met dergelijk onroerend goed geen btw en ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De gedachte van de Hoge Raad achter deze rechtspraak is dat het vervreemden van aandelen voor de overdrachtsbelasting niet ongunstiger mag worden behandeld dan de levering van de onroerende zaken zelf. In een dergelijke situatie mag voor de overdrachtsbelasting door de aandelen heen worden gekeken. Als bij de rechtstreekse levering van het onderliggende onroerend goed de samenloopvrijstelling van toepassing zou zijn, is deze vrijstelling ook van toepassing bij de verkrijging van de aandelen in een OZR (voor zover het nieuw onroerend goed betreft).

De wetgever is van mening dat dit tot ongewenste situaties leidt. Bij de levering van onroerend goed is namelijk btw verschuldigd. Dat is bij de verkoop van aandelen niet het geval. Bij de verkrijging van aandelen in een OZR wordt dus geen btw en geen overdrachtsbelasting betaalt. De wetgever stelt voor om met ingang van 1 januari 2024 de verkrijgingen van een gekwalificeerd belang in een OZR met één of meer nieuwe onroerende zaken niet (meer) in aanmerking te laten komen voor deze samenloopvrijstelling.

Belang voor de praktijk

Door de invoering van dit wetsvoorstel wordt de verkrijging van een kwalificerend belang van aandelen in een OZR met ‘nieuwe’ onroerende zaken vanaf 2024 belast met 10,4% (2023) overdrachtsbelasting.

Een gevolg van deze wijziging is dat deze maatregel aanzienlijke ongelijkheid kan creëren tussen de directe levering van nieuwe onroerende zaken en de levering via aandelen. Het kan met name leiden tot situaties waarbij de OZR soms zelf met aanzienlijke niet-aftrekbare btw op de bouwkosten te maken heeft en de nieuwe aandeelhouder vervolgens ook nog met 10,4% heffing over de volle waarde van de onroerende zaken – als onderdeel van de kostprijs van de aandelen - wordt geconfronteerd. Daarnaast spelen er bij een aandelentransactie over het algemeen ook andere, niet-fiscale motieven een rol. De wetgever zal dat ook moeten zien, maar lijkt in dit geval tot op heden meer waarde te hechten aan het tegengaan van eventuele fiscale voordelen.

Verwachting en ontwikkelingen

Het wetsvoorstel is als internetconsultatie gepubliceerd zodat partijen hierop kunnen reageren. Deze internetconsultatie eindigt eind maart. De huidige verwachting is dat het wetsvoorstel wel ‘in enige vorm’ wordt ingevoerd per 1 januari 2024. In het huidige wetsvoorstel wordt niet voorzien in overgangsrecht, waardoor aandelentransacties welke zijn geïnitieerd vóór 2024 maar waarvan de aandelen pas in 2024 worden verkregen, onder de nieuwe bepalingen zullen vallen.
Om in ieder geval nog gebruik te kunnen maken van de samenloopvrijstelling, dient de verkrijging van de aandelen dan ook uiterlijk dit jaar plaats te vinden. Hierbij dient ook tijdig een afspraak bij de notaris voor de aandelenoverdracht te worden ingepland. Het inwinnen van (fiscaal) advies ruim vóór die tijd is aan te bevelen.

Wij houden nauwlettend ontwikkelingen rondom het wetsvoorstel in de gaten. Mocht u in de tussentijd vragen hebben over dit wetsvoorstel en de mogelijke gevolgen voor u, neem dan gerust contact op met een van onze adviseurs.

----------------------------------------------------

Update 27 juni 2023

Op vrijdag 23 juni heeft de staatssecretaris aangekondigd dat het wetsvoorstel op een aantal punten is aangepast:

De beoogde inwerkingtredingsdatum is uitgesteld van 1 januari a.s. naar 1 januari 2025, op basis waarvan de verkrijgingen van een aandelenbelang tot 31 december 2024 nog onder huidige regeling (samenloopvrijstelling) vallen;
Voor verkrijgingen na 31 december 2024 en vóór 1 januari 2030 zal een overgangsregeling gelden, indien er op het moment van indiening van het wetsvoorstel al een getekende intentieverklaring aanwezig was.
De heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een dergelijk aandelenbelang in een Vastgoed-BV met nieuw vastgoed zal dan alleen gelden in situatie dat dit nieuwe vastgoed voor meer dan 10% gebruikt zal worden voor btw-vrijgestelde prestaties;
Het overdrachtsbelastingtarief tijdens de verkrijging van een dergelijk aandelenbelang in een Vastgoed-BV met nieuw vastgoed zal dan geen 10,4% maar 4% overdrachtsbelasting (over de waarde van het vastgoed zijn) zijn.