Nieuw tarief overdrachtsbelasting bij aandelentransacties

Op Prinsjesdag is het eerder aangekondigde wetsvoorstel inzake de overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties definitief gepubliceerd. Dat betekent dat er per 1 januari 2025 waarschijnlijk veel verandert. In een vorig artikel informeerden wij u hier op hoofdlijnen al over. In dit artikel leest u extra informatie.

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel is opgenomen dat de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting in beginsel niet meer geldt bij verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap (OZR).

Na de wetswijziging kan de samenloopvrijstelling alleen nog worden toegepast bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap (OZR) als de onroerende zaak gedurende een periode van minimaal twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten.

Wanneer de samenloopvrijstelling als gevolg van deze nieuwe wetgeving niet van toepassing is op de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap, gaat een overdrachtsbelastingtarief van 4% gelden (algemeen tarief bedraagt 10,4%) van de waarde van het onderliggende onroerend goed. Volgens de Staatsscertaris van Financiën benadert het tarief van 4% het huidige voordeel dat behaald kan worden door de overdracht van de aandelen in plaats van een directe overdracht van de onroerende zaak.

Overgangsrecht

De voorgestelde maatregelen moeten per 1 januari 2025 in werking treden. Er wordt overgangsrecht voorgesteld. Op verzoek van de beoogde koper kan de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting nog steeds worden toegepast onder de volgende vier cumulatieve voorwaarden:

1. De beoogde koper en de verkoper hebben vóór 19 september 2023, 15.15 uur een intentieverklaring getekend;
2. Een verzoek moet namens de (potentiële) koper vóór 31 maart 2024 bij de belastinginspecteur worden ingediend. Er moet een kopie van de overeenkomst worden bijgevoegd;
3. De overeenkomst is niet ondertekend met als hoofddoel gebruik te maken van het overgangsrecht. Dit is bijvoorbeeld het geval als met meerdere potentiële verkrijgers tegelijkertijd een overeenkomst is gesloten. De bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van een dergelijk hoofddoel ligt bij de belastinginspecteur;
4. De daadwerkelijke aandelenoverdracht vindt vóór 1 januari 2030 plaats.

Achtergrond

In beginsel is btw van toepassing indien een Nederlandse onroerende zaak wordt geleverd binnen twee jaar na de datum waarop de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting om samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting te voorkomen gedurende deze periode.

Op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad is de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting ook van toepassing in de situatie dat er aandelen worden aangekocht in een vastgoedvennootschap (OZR) die onroerende goederen bezit. Hiervoor zal de samenloopvrijstelling gelden bij een directe verkoop van de onderliggende onroerende zaak (doorkijkbenadering). De overdracht van aandelen is echter niet belast met btw. Door aandelen over te dragen, kan een transactie ontstaan waarbij geen btw wordt gefactureerd en geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit terwijl de verkrijging van de onroerende zaak rechtstreeks aan btw onderworpen zou zijn geweest. Voor partijen die de inkoop-btw niet volledig in aftrek kunnen brengen, waren aandelentransacties daarom doorgaans fiscaal gunstig.

Bent u voornemens om onroerend goed te aan- of verkopen en wilt u bepalen wat de meest (fiscaal) optimale route is en/of heeft andere vragen? Neem dan contact op met een van onze adviseurs.