Te hoge rente op familiehypotheek is niet aftrekbaar

Een familiehypotheek is in beginsel geen onwenselijke fiscale constructie. Recent heeft staatssecretaris Van Rij dat nog eens bevestigd. Een van de voorwaarden is wel dat de hoogte van de rente op de eigenwoninglening zakelijk is vastgesteld. Alleen dan is de rente aftrekbaar in box 1. Eind 2023 is een procedure geweest voor de rechtbank Zeeland-West Brabant waaruit duidelijk blijkt op welke manier de hoogte van de rente wordt getoetst. 

Hoogte van de rente

Of de rente zakelijk is, wordt bepaald door een vergelijking te maken met de rente die niet-gelieerde partijen zouden zijn overeengekomen onder verder gelijke omstandigheden en voorwaarden. De vergelijking dient gemaakt te worden op het moment van het verstrekken van de lening. De bewijslast over de zakelijkheid van de overeengekomen rente ligt bij de belastingplichtige, omdat het om een aftrekpost gaat. Uit de procedure voor rechtbank Zeeland-West Brabant blijkt duidelijk op welke manier de Belastingdienst de rente toetst. Ook blijkt dat de belastingplichtige een goede onderbouwing van de rente moet hebben. Alleen stellingen zijn niet voldoende.

Voorbeeldcasus

In deze zaak had schoonvader in 2018 een eigenwoninglening verstrekt tegen een rente van 7,3%. De Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat de overeengekomen rente niet zakelijk is. De rente dient te worden vastgesteld op basis van bancaire tarieven voor hypothecaire geldleningen met vergelijkbare voorwaarden als de afgesloten familielening, verhoogd met een opslag van 0,6% vanwege het – in dit geval- ontbreken van hypothecaire zekerheid. De Belastingdienst heeft de aftrekbare rente van de eigenwoningschuld gecorrigeerd tot 2,75%.

De belastingplichtige onderbouwt de rente van 7,3% met drie stellingen:
  • De schoonvader heeft in 2018 twee hypothecaire geldleningen aan derden verstrekt tegen een rente van 6%. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat 6% een zakelijke rente was ingeval van particuliere financiering. 
  • De bank wilde geen hypothecaire lening voor het gewenste bedrag verstrekken, waardoor hij was aangewezen op particuliere financiering.
  • Belanghebbende heeft een verhoogd risicoprofiel
De rechtbank oordeelde ten aanzien van de eerste twee stellingen dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn aangedragen en deze de met belanghebbende overeengekomen hoge rente niet onderbouwen. 

Ook de derde stelling wijst de rechtbank af. Van een verhoogd risicoprofiel was volgens de rechtbank geen sprake vanwege de verhouding van de hoogte van de lening versus de aankoopprijs van de woning (€ 350.000 ten opzichte van € 415.000). Tevens werd hierbij de inkomens- en vermogenspositie van de belastingplichtige en zijn echtgenote in beschouwing genomen.

Het voorgaande leidde ook tot het oordeel dat het niet aannemelijk was dat de belastingplichtige geen lening bij een bank had kunnen krijgen. De door de Belastingdienst als zakelijk aangemerkte rente van 2,75% was volgens de rechtbank redelijk.

Wat zijn de gevolgen van te veel betaalde rente?

Over de gevolgen voor het te hoge deel van de rente die belanghebbende aan zijn schoonvader heeft betaald, doet de rechtbank verder geen uitspraak. Toch is het belangrijk om deze in voorkomende situaties in kaart te brengen. Is het een schenking geweest van schoonzoon aan schoonvader? Of is juist gedwaald over het percentage?  En welke gevolgen heeft de lagere rente op de vastgestelde annuïteiten die schoonzoon betaalt? Elementen die per situatie anders kunnen uitwerken.

Heeft u een onzakelijke lening in familieverband?

Heeft u een eigenwoning lening verstrekt of ontvangen waarvan niet duidelijk is of de rente wel zakelijk is of wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met uw contactpersoon binnen BDO of met een van onze Private Client Services-specialisten.

Blijf altijd op de hoogte

Op de hoogte blijven over voor u relevante fiscaliteit? Meld u aan voor onze PCS-nieuwsbrief via deze link .