In een recent arrest stond de btw-kwalificatie ‘in wezen nieuwbouw’ na een ingrijpende verbouwing centraal. In de betreffende casus had een belastingplichtige een bestaand kantoorpand ingrijpend verbouwd tot een hotel. Doordat het verbouwde opstal vervolgens aan een derde werd geleverd, ontstond de vraag of er door deze verbouwing voor de btw een nieuwe onroerende zaak is ontstaan en de levering daardoor van rechtswege belast is met 21% btw (en onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting).
Btw-kwalificatie ‘in wezen nieuwbouw’
Zoals de Hoge Raad stelt wordt met de verbouwingen aan een bestaand gebouw alleen dan een gebouw dat tevoren niet bestond, voortgebracht - en daarmee vervaardigd als bedoeld in de btw - wanneer die werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Het resultaat van deze totale verbouwing moet daarmee op één lijn kunnen worden gesteld met de realisatie van een nieuw gebouw. Oftewel, er moet door de verbouwing een gebouw zijn voortgebracht dat tevoren niet bestond. De levering van een dergelijk gebouw is dan van rechtswege belast met 21% btw en onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Arrest 4 november 2022
De Hoge Raad heeft op prejudiciële vragen van Rechtbank Zeeland-West Brabant over de criteria bij btw-kwalificatie ‘in wezen nieuwbouw’ op 4 november jl. geoordeeld dat de wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw doorslaggevend zijn bij het antwoord op de vraag of sprake is van in wezen nieuwbouw. Of dergelijke wijzigingen voldoende ingrijpend zijn om een verbouwd gebouw als nieuwbouw aan te merken, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Andere mogelijke aandachtspunten zoals uiterlijke wijzigingen, functiewijzigingen en/of de grootte van investeringen (tegenover de waarde van oorspronkelijke opstal) zijn volgens de Hoge Raad niet doorslaggevend of noodzakelijk, maar kunnen wel een aanwijzing geven bij de beoordeling.
Doen deze aandachtspunten zich bij een ingrijpende verbouwing aan een bestaande onroerende zaak voor zónder dat er wijzigingen in de bouwkundige constructie bestaan, dan is er volgens de Hoge Raad géén sprake van ‘in wezen nieuwbouw’. De levering is dan in beginsel vrijgesteld van btw en belast in de overdrachtsbelasting.
Volgens de Hoge Raad zal een verbouwing niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een nieuwe onroerende zaak zal ontstaan.
Gevolgen voor de praktijk
Uitgaande van dit arrest zullen discussies over de btw-kwalificatie ‘nieuwbouw’ na een ingrijpende verbouwing zich in de toekomst hoogstwaarschijnlijk beperken tot de vraag of door de verbouwing wijzigingen in de bouwkundige constructie van de betreffende onroerende zaak zijn aangebracht welke een nieuw gebouw hebben doen ontstaan.
- Het antwoord op deze vraag bepaalt in beginsel of:
- De levering van dit gebouw van rechtswege belast is met 21% btw (onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting) óf vrijgesteld van btw (belast met overdrachtsbelasting),
- Bij ingebruikname (denk aan verhuur) van het gebouw na de verbouwing rekening dient te worden gehouden met een herzieningstermijn van de btw in de verbouwingskosten van 1 jaar (jaar ingebruikname indien geen nieuwbouw) of van 10 jaar (jaar van ingebruikname en 9 daaropvolgende jaren indien wel nieuwbouw).
Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze adviseurs. Wij helpen u graag!