Is verhuur van onroerende zaken vrijgesteld of belast?
Is verhuur van onroerende zaken vrijgesteld of belast?
Als u onroerende zaken verhuurt, is de kans groot dat u naast de verhuur van het gebouw ook aanvullende diensten verricht. Voor de btw is van belang dat u nagaat of de verhuur en aanvullende dienstverlening is belast met btw of niet. In dit artikel bespreken wij het verschil tussen ‘normale’ verhuur en verhuurplus. Er ontstaan namelijk regelmatig discussies met de Belastingdienst over dit onderwerp.
Verhuur(plus)?
Voor de btw is sprake van de verhuur van een onroerende zaak, als een verhuurder aan een huurder tegen vergoeding voor een bepaalde tijd het recht verleent om de onroerende zaak exclusief te gebruiken. Volgens de hoofdregel is deze prestatie vrijgesteld van btw. Deze enkele verhuur heeft een passief karakter en wordt ook wel ‘kale verhuur’ genoemd. Als naast de kale verhuur aanvullende diensten worden verricht, kan dit passieve karakter verloren gaan. De btw-vrijstelling kan dan niet (langer) worden toegepast. Bij aanvullende diensten kunt u denken aan schoonmaak, bewaking, catering en de terbeschikkingstelling van technici.
Als de verhuurder aanvullende diensten verricht moet voor de btw worden bepaald of bij de terbeschikkingstelling van de onroerende zaak sprake is van vrijgestelde verhuur met bijkomende dienstverlening of van btw-belaste verhuurplus. We spreken van bijkomende diensten als deze voor de gemiddelde consument geen doel op zich zijn, maar een manier om de hoofddienst (de verhuur) aantrekkelijker te maken. Als de aanvullende diensten voor de gemiddelde consument juist wel van belang zijn omdat daarmee bijvoorbeeld een specifiek gebruik van de onroerende zaak mogelijk wordt gemaakt, dan zijn deze niet meer bijkomend en gaat het passieve karakter van de kale verhuur verloren. De onroerende zaak zelf is voor de gemiddelde consument dan niet de hoofdzaak, waardoor sprake is van een btw-belaste verhuurplus.
Onder bepaalde voorwaarden kunnen de verhuurder en huurder ervoor kiezen toch btw in rekening te brengen bij kale verhuur, ook wel ‘opteren’ genoemd. Opteren voor btw-belaste verhuur heeft een belangrijk voordeel: de btw op kosten voor de onroerende zaak mag in aftrek worden gebracht. Het financiële belang is vaak erg groot.
Let op: voor het toepassen van de optie btw-belaste verhuur gelden een aantal voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde is dat de huurder de btw voor ten minste 90% in aftrek kan brengen. Aan het onterecht toepassen van de optie kleven btw-risico’s. Bij verhuurplus gelden deze voorwaarden (en risico’s) niet omdat de prestatie van rechtswege is belast met btw.
Belastingdienst terughoudend
In de praktijk merken wij dat de Belastingdienst terughoudend is met het aanmerken van een verhuursituatie als verhuurplus. De verhuur van de onroerende zaak wordt als vrijgestelde hoofdprestatie aangemerkt en de aanvullende dienstverlening als een afzonderlijke btw-belaste prestatie, afhankelijk van de soort dienstverlening. De prestatie wordt dan dus gesplitst waardoor de prestaties voor de btw afzonderlijk moeten worden beoordeeld. De verhuur zelf is vrijgesteld en de aanvullende dienstverlening belast met btw. Het kan ook zijn dat de aanvullende dienstverlening als bijkomstig wordt aangemerkt bij de verhuur, waardoor deze opgaat in die vrijgestelde verhuur. Hierdoor is de volledige vergoeding vrijgesteld van btw.
Hoge Raad
Hoewel het een wat specifieke situatie betrof heeft de Hoge Raad eerder dit jaar bevestigd dat het al dan niet passieve karakter van de verhuur wordt bepaald door de aard van de handeling zelf en bijvoorbeeld niet door de wijze waarop de huurder de onroerende zaak gebruikt. In deze zaak ging het om de terbeschikkingstelling van sportvelden, kleedkamers, clubgebouw en installaties en was de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud, de beveiliging en schoonmaak. De huurders waren een voetbalvereniging en BSO. Volgens de Belastingdienst was er sprake van passieve verhuur en kon belanghebbende de btw op de gemaakte kosten niet in aftrek brengen. De Hoge Raad oordeelde echter dat sprake was van een btw-belaste verhuurplus prestatie.
Wat kunt u doen?
Het is van belang om vast te stellen of de terbeschikkingstelling van de onroerende zaak de hoofdprestatie is, of dat de onroerende zaak slechts een onderdeel is van een andere prestatie, waardoor het passieve karakter van de verhuur verloren gaat en dus sprake is van btw-belaste verhuurplus. Dit laatste heeft tot gevolg dat recht op aftrek van btw bestaat. Deze situatie kan zich voordoen bij de terbeschikkingstelling van sportaccommodaties, maar ook bijvoorbeeld bij andere ruimtes die specifiek zijn ingericht voor het uitoefenen van een bepaalde (beroep-)activiteit door de huurder/gebruiker.
Meer weten?
Bent u benieuwd of in uw specifieke situatie met betrekking tot het ter beschikking stellen van onroerende zaken sprake is van een vrijgestelde of een btw-belaste prestatie? Neem dan contact op met één van onze btw-specialisten.