Herziening btw-aftrek diensten aan onroerende zaken
Herziening btw-aftrek diensten aan onroerende zaken
Het Ministerie van Financiën publiceerde begin maart ter consultatie een voorstel waarin herziening van btw-aftrek op bepaalde diensten aan onroerende zaken wordt ingevoerd. Wat zijn de gevolgen voor u?
Als het voorstel wordt aangenomen, moeten ondernemers tot en met vier jaar na het jaar van ingebruikname van de dienst bijhouden of de initiële aftrek van de btw op deze dienst moet worden herzien (‘gecorrigeerd’) als gevolg van een wijziging in het btw-belaste gebruik van de dienst in die periode.
Na verwerking van alle reacties zal het definitieve voorstel worden gepubliceerd, welke volgens het huidige voorstel per 1 januari 2026 in werking zal moeten treden. Op diensten aan onroerende zaken die vanaf 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik zijn genomen, zal deze herzieningsregel dan volgens het huidige voorstel van toepassing zijn.
Huidige situatie
Op dit moment moet een btw-ondernemer de btw uit (ingrijpende) verbouwingskosten aan een onroerende zaak die hij tijdens de verbouwing initieel in aftrek heeft gebracht, enkel herzien aan het einde van het jaar van eerste ingebruikname. In de jaren daarna hoeft deze aftrek niet te worden herzien, tenzij de verbouwing voor de btw tot een nieuwe onroerende zaak heeft geleid. Leidt de verbouwing tot nieuwbouw én het btw-belaste gebruik wijzigt binnen de herzieningstermijn van negen jaar na het jaar van ingebruikname, dan moet de in aftrek gebrachte btw deels worden terugbetaald (bij afgenomen belast gebruik) of bestaat aanvullend recht op aftrek (bij toegenomen belast gebruik).Wat verandert er?
In het gepubliceerde voorstel wordt een langere herzieningstermijn voorgesteld voor diensten aan onroerende zaken die niet tot nieuwbouw leiden. Hierbij wordt voorgesteld een drempel te hanteren van tenminste € 30.000 (exclusief btw) per dienst. Wordt die drempel niet overschreden dan hoeft niet na het jaar van ingebruikname te worden herzien op de dienst.Als het voorstel wordt aangenomen, moeten ondernemers tot en met vier jaar na het jaar van ingebruikname van de dienst bijhouden of de initiële aftrek van de btw op deze dienst moet worden herzien (‘gecorrigeerd’) als gevolg van een wijziging in het btw-belaste gebruik van de dienst in die periode.
Achtergrond wetsvoorstel
Het voorstel is met name gericht op het aanpakken van zogenoemde short stay-structuren. De werking ervan is echter niet beperkt tot dergelijke structuren. Bij deze short stay-structuren wordt na een ingrijpende verbouwing – waaruit voor de btw géén nieuwe onroerende zaak ontstaat – de onroerende zaak eerst voor een korte periode btw-belast verhuurd. Na het verstrijken van het jaar van eerste ingebruikname (of korte tijd daarna) wordt de onroerende zaak vervolgens btw-vrijgesteld verhuurd. Omdat op dit moment geen herziening geldt voor deze verbouwingsdiensten na het jaar van ingebruikname, blijft de toegepaste btw-aftrek in stand. Dit leidt in de ogen van de wetgever tot een ongelijk speelveld in de verhuursector. Met het voorstel wil de wetgever dit aanpakken door het invoeren van de vierjarige herzieningstermijn.Verdere traject
Betrokkenen kunnen nog reageren op dit voorstel. Vanuit de vastgoedpraktijk zal naar verwachting ook input worden geleverd. Een verdere verduidelijking is naar onze mening gewenst, o.a. over de wijze waarop de grens van € 30.000 moet worden bepaald (per factuur of per opdracht).Na verwerking van alle reacties zal het definitieve voorstel worden gepubliceerd, welke volgens het huidige voorstel per 1 januari 2026 in werking zal moeten treden. Op diensten aan onroerende zaken die vanaf 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik zijn genomen, zal deze herzieningsregel dan volgens het huidige voorstel van toepassing zijn.