De nieuwe beleidswaarde

Huidige beleidswaarde

Woningcorporaties berekenen al jaren de beleidswaarde van hun bezit. De beleidswaarde wordt afgeleid van de modelmatige marktwaarde, waarbij de marktconforme uitgangspunten in de bepaling van de marktwaarde worden vervangen door de volkshuisvestelijke exploitatie-uitgangspunten van de corporatie. Schematisch zien de aanpassingen van marktwaarde naar beleidswaarde er als volgt uit, dit is de bekende “waterval”: Beleidswaarde-Waterval.

De beleidswaarde wordt in de praktijk maar weinig gebruikt voor de vastgoedsturing. Uit een onderzoek in 2022 naar het gebruik van de beleidswaarde komen verschillende tekortkomingen naar voren:

Het lagere risicoprofiel van beleidsmatige kasstromen vertaalt zich niet in een lagere discontovoet: de marktconforme discontovoet is van toepassing gebleven op de beleidswaarde. Daarnaast is de marktconforme discontovoet volatieler, met schommelingen van de beleidswaarde tot gevolg.
Het beleidsmatige uitgangspunt voor corporaties is om woningen te blijven doorexploiteren. In de beleidswaarde worden de hiervoor noodzakelijke investeringen niet opgenomen. In plaats daarvan wordt na 15 jaar exploitatie met een eindwaarde gerekend.
Het verplicht opnemen van de marktwaarde in de jaarrekening zorgt voor extra administratieve lasten, hoge werkdruk bij corporaties, taxateurs en accountants en ingewikkelde discussies met stakeholders over hoe vermogend corporaties zijn. Het helpt hierbij niet dat uitkomsten tussen de basisversie en fullversie in de praktijk verschillen. Voor externe partijen blijft de marktwaarde echter een belangrijke objectieve maatstaf voor een aantal financiële ratio’s.

Vernieuwingen beleidswaarde

De gesignaleerde tekortkomingen zijn aanleiding geweest om de beleidswaarde op een aantal punten te wijzigen. Hiertoe vond afstemming plaats tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) , de Autoriteit woningcorporaties (Aw), Aedes en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De voorstellen voor de wijziging zijn voorgelegd middels een internetconsultatie in het najaar van 2023.

Per verslagjaar 2024 wordt de nieuwe beleidswaarde berekend ten behoeve van de toelichting in de jaarrekening. Hierin vinden de volgende veranderingen plaats:

Het aanpassen van de disconteringsvoet naar een niveau dat beter past bij een sociale verhuurder.
In plaats van 15 jaar looptijd met een eindwaarde wordt de looptijd gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde.
Ook het onderhoud verandert. De onderhoudsnorm die standaard voor de gehele levensduur geldt, wordt vervangen door onderhoud op basis van een MJOP, met jaarlijks variërende onderhoudslasten.
Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Deze kunnen niet alleen uit wetgeving maar ook uit landelijke afspraken voortvloeien. Op dit moment speelt het uitfaseren van E-, F- en G-labels.

Ad 1 Disconteringsvoet
De discontovoet wordt volgens de WACC-methode berekend, dus op basis van de gemiddelde gewogen vermogenskostenvoet. De disconteringsvoet wordt voor alle corporaties hetzelfde, ongeacht verschillen in regio, vermogensverhoudingen en specifieke risico’s. Wel wordt onderscheid gemaakt tussen de Daeb en de niet-Daeb portefeuille. De uniforme disconteringsvoet heeft de voorkeur gekregen omdat corporaties hiermee makkelijker vergelijkbaar worden en de beleidswaarde minder volatiel is.

Ad 2 Looptijd
Het verlengen van de looptijd ten koste van de eindwaarde beoogt meer transparantie te geven. Door een looptijd van 60 jaar vooruit te hanteren en alle kasstromen zichtbaar te maken, wordt een “eeuwigdurende” exploitatie benaderd. Het verwerken van uitgangspunten in de eindwaarde wordt als een black box ervaren.

Ad 3 Onderhoudsbegroting
Het rechtstreeks overnemen van de onderhoudsbegroting heeft tot gevolg dat de onderhoudsuitgaven in de beleidswaarde beter aansluiten bij de meerjarenbegroting. Dit geeft meer consistentie. Daarnaast kan veroudering van bezit beter tot uitdrukking komen in de beleidswaarde. Dit zit hem niet zozeer in de veroudering zelf maar meer in de uitgaven die nodig zijn om het vastgoed up-to-date te houden.

Voor corporaties wordt het naar onze verwachting een behoorlijke uitdaging om een betrouwbare onderhoudsbegroting tot en met jaar 60 uit te werken. De mogelijkheid bestaat om, indien de onderhoudsbegroting niet in een onderhoudsraming tot einde exploitatie voorziet, normbedragen te hanteren. Vanuit de consultatie is gevraagd om uitvoeringsrichtlijnen te formuleren voor de kasstroomprojectie. Dit verzoek wordt overgenomen, de exacte inhoud van de uitvoeringsrichtlijnen is echter nog niet bekend.
Voor achterstallig onderhoudt geldt dat dit opgenomen dient te worden, voor zover dit niet al in de meerjarenbegroting gebeurt.

Ad 4 Verplichtingen
Op dit moment bestaat de afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) om E, F en G labels uit te faseren. Per label is een concreet investeringsbedrag berekend dat in de beleidswaarde opgenomen moet worden. Deze bedragen zijn gebaseerd op een modelmatige doorrekening. Voor onzelfstandige woongelegenheden is een andere (lees: lagere) norm vastgesteld. Daarnaast zijn normbedragen niet van toepassing op onzelfstandige woningen waarvan de energielabels niet bekend zijn.

In geval van lokale of regionale (prestatie)afspraken is volgens de opstellers geen sprake van een verplichting in het kader van op te nemen kasstromen in de beleidswaarde. Dit is alleen het geval bij wetgeving of landelijke afspraken. Andere verplichtingen mogen in de beleidswaarde worden ingerekend voor zover het handboek hierin voorziet.

De definitie van de beleidswaarde wordt: “De beleidswaarde is de waarde van woongelegenheden als corporatiewoongelegenheden, op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidig beleid van de corporatie.”

De koppeling tussen marktwaarde en beleidswaarde, zoals in de waterval uitgewerkt, wordt losgelaten.

Conclusies en aanbevelingen

Samengevat verandert de beleidswaarde op een aantal onderdelen:

Onderwerp	Huidige beleidswaarde	Nieuwe beleidswaarde
Disconteringsvoet	Marktconform	Beleidsconform (= lager), met onderscheid naar Daeb en niet-Daeb
Looptijd	15 jaar + eindwaarde	60 jaar zonder eindwaarde
Onderhoud	Genormeerd	Zo veel mogelijk op basis van onderhoudsbegroting
Verplichtingen	Niet uitgewerkt	Noodzakelijke investeringen als gevolg van wetgeving of landelijke afspraken

Door de nieuwe beleidswaarde zien wij de volgende zaken veranderen:

Meer herkenbaarheid bij de beleidswaarde en hierdoor beter draagvlak. Een herkenbaardere beleidswaarde betekent niet dat deze geen onvolkomenheden bevat. De behoefte om onvermijdelijke sprongen in de beleidswaarde te verklaren en om tot een betere inschatting van de beleidswaarde te komen, leidt naar verwachting tot extra inspanningen.
Een grotere uitdaging om meer kasstromen over een langere periode inzichtelijk te maken. Dit vraagt eveneens een inspanning van corporaties omdat goed inzicht in de kwaliteit en exploitatiemogelijkheden van het bezit hiervoor vereist is. Met name voor het inrekenen van onderhoudslasten is dit van belang. Tegelijkertijd levert dit inzicht waardevolle sturingsinformatie op.

De nieuwe beleidswaarde hinkt naar ons idee op twee gedachten:

Vergelijkbaarheid tussen beleidswaarden van corporaties creëren door het hanteren van uniforme parameters.
Het voorzien in een herkenbare beleidswaarde die door corporaties als (vastgoed)sturingsinstrument kan worden gebruikt.

Deze gedachten gaan voor een deel samen op: corporaties kunnen hun eigen kasstroomprojecties beter kwijt dan voorheen. De twee gedachten schuren echter op enkele punten:

Bij regionale verschillen en de inschatting van corporatie specifieke risico’s, die bepalend zijn voor de disconteringsvoet. Deze regionale verschillen en corporatie specifieke risico’s kunnen weliswaar in andere opstellingen zoals de kasstroomprognose worden verwerkt, maar daar wordt de beleidswaarde niet beter van. Het niet onderkennen van regionale verschillen en corporatie specifieke risico’s in de beleidswaarde, leidt tot betere vergelijkbare maar kwalitatief mindere beleidswaarden.
De NPA om E-, F- en G-labels uit te faseren wordt middels normbedragen in de beleidswaarde vertaald. De modelmatige benadering gaat voorbij aan het feit dat iedere woning een andere investering nodig heeft om het vereiste energielabel te behalen.

We juichen verbeteringen en meer inzicht altijd toe, maar naar onze mening zal sturing op beleidswaarde altijd moeten worden voorzien van context en moeten worden aangevuld met andere vormen van financiële sturing. Temeer omdat de nieuwe beleidswaarde in onze ogen nog steeds onvolkomenheden bevat.

Meer informatie

Voor meer informatie of antwoorden op uw vragen kunt u altijd contact met ons opnemen.

Neem contact op