In de praktijk bestaat er al lange tijd discussie over de vraag of voorafgaand of op het moment van sloop fiscaal een zogenoemde ‘sloop-afwaardering’ in aanmerking kan worden genomen. Op 23 september heeft de Hoge Raad de langverwachte uitspraak gedaan over deze vraag. De casus betreft een woningcorporatie die 90 sociale huurwoningen sloopt en vervolgens op de vrijgekomen grond 66 sociale huurwoningen, 27 vrije sectorhuurwoningen en 20 koopwoningen bouwt. De woningcorporaties stelt zich op het standpunt dat het op grond van het zogenoemde ‘Warenhuisarrest’ is toegestaan de gesloopte woningen af te waarderen naar de grondwaarde.
Alhoewel de casus draaide om een woningcorporatie, is de uitspraak voor de gehele vastgoedpraktijk van belang.
Sloopafwaardering en het Warenhuisarrest
De hoofdregel binnen ‘goedkoopmansgebruik’ (de regels voor de fiscale winstbepaling) is dat de fiscale boekwaarde van gesloopt vastgoed onderdeel uitmaakt van de kostprijs van het nieuwe vastgoed. In het zogenoemde ‘Warenhuisarrest’ is echter een uitzondering op deze hoofdregel geformuleerd. In deze zaak werden twee ‘in de bedrijfsuitoefening versleten’ warenhuizen vervangen door een nieuw warenhuis van vrijwel dezelfde omvang als de gesloopte warenhuizen. De Hoge Raad besliste dat een sloopafwaardering naar de grondwaarde in dit specifieke geval is toegestaan.
Eerder had de Advocaat-Generaal, een belangrijke adviseur van de Hoge raad, in zijn conclusie geadviseerd om het cassatieberoep van de woningcorporatie ongegrond te verklaren. Hij zag het Warenhuisarrest als een uitzondering die slechts in heel specifieke gevallen toepassing vindt. Of zoals de A-G het formuleerde: “Het is een vreemde afboekingseend in de waarderingsbijt”.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat in de betreffende casus geen sloopafwaardering tot de grondwaarde is toegestaan. Een dergelijke afwaardering is volgens de Hoge Raad enkel mogelijk onder de volgende strikte voorwaarden:
- het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming;
- het gesloopte gebouw was zodanig versleten dat daar voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal; en
- het nieuwe gebouw een bedrijfsmiddel is dat binnen de onderneming dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.
Aan de eerste en de derde voorwaarde wordt bij sloop-nieuwbouw in veel gevallen in de praktijk voldaan. Het ‘probleem’ in de praktijk is dat de opstallen, zeker in de huidige markt, nog een waarde hebben waardoor niet aan de tweede voorwaarde is voldaan.
Verder gaat de Hoge Raad nog in op de vraag of de fiscale boekwaarde van de gesloopte opstal dient te worden toegerekend aan de opstal van het nieuwe gebouw of aan de ondergrond ervan. Hierbij oordeelt de Hoge Raad dat toerekening aan de opstal van het nieuwe gebouw dient plaats te vinden indien de functie van het nieuwe pand niet wezenlijk afwijkt van het gesloopte gebouw. Indien dit wel het geval is moet de fiscale boekwaarde worden toegerekend aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Op grond mag over het algemeen niet worden afgeschreven. Dit kan dan ook grote financiële consequenties hebben.
Hoe nu verder
Al met al is deze uitspraak teleurstellend voor de vastgoedpraktijk en kan dit leiden tot onredelijk hoge boekwaarden van nieuw opgeleverd vastgoed. Een afwaardering van de nieuwbouw na oplevering is immers niet mogelijk op basis van een wettelijke bepaling. Wij roepen de wetgever op deze wettelijke afwaarderingsbeperking te herzien om te komen tot een redelijke fiscale waardering van vastgoed in sloop-nieuwbouwprojecten. De kans op een wetswijziging achten we op dit moment echter beperkt.
Overigens betekent het ongegrond verklaren van het cassatieberoep niet direct dat helemaal geen afwaardering is toegestaan, maar enkel dat een afwaardering van de opstal tot nihil niet is toegestaan. In deze zaak heeft de Belastingdienst voorafgaand aan de sloop een afwaardering naar de lagere bedrijfswaarde van de grond en opstal tezamen namelijk wél geaccepteerd. Wij merken hierbij wel op dat het vaststellen van de bedrijfswaarde in de praktijk tot discussie met de Belastingdienst kan leiden.
Mocht u vragen hebben met betrekking tot bovenstaande problematiek of naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad, neem dan gerust contact met ons op.