Aandachtspunten fiscale meerjarenbegroting woningcorporaties

Zoals elk jaar hebben we ons model fiscale meerjarenbegroting geactualiseerd. Dit model helpt u bij het bepalen van de vennootschapsbelastinglast voor de meerjarenbegroting in 2025 en daarna. In dit artikel lichten we een aantal fiscaal-inhoudelijke aandachtspunten nader toe.

Opzegging VSO2 per 1 januari 2023

Zoals waarschijnlijk bij u bekend heeft de Belastingdienst per 1 januari 2023 Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2) opgezegd. De Belastingdienst is van mening dat de uitspraken over onder meer de op- en afwaarderingen ertoe hebben geleid dat de formalisering van de afspraken in VSO2 niet langer passend is om invulling te geven aan de voor woningcorporaties relevante fiscale onderwerpen. Wel onderkent de Belastingdienst dat de opzegging van VSO2 in de praktijk tot veel onzekerheden leidt en het van belang is om deze onduidelijkheden waar mogelijk weg te nemen. Daarom is in de loop van 2023 een fiscaaltechnisch overleg gestart tussen Aedes en de Belastingdienst. Voorbeelden van onduidelijkheden die de opzegging van de VSO tot gevolg heeft zijn de (terugname van de) WOZ-afwaardering, de verwerking van kooptussenvormen en de toepassing van de ‘gemengd projectregeling’.

Wij adviseren om deze onduidelijkheden (indien van toepassing) bij het samenstellen van de fiscale meerjarenbegroting kritisch te beoordelen. 

Anticipatie op tariefswijzigingen

De vpb-tarieven voor 2024 en verder zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2023. Dit betekent dat 19% vpb is verschuldigd over de belastbare winst tot € 200.000 en 25,8% over het meerdere. Schematisch kunnen de vpb-tarieven als volgt worden weergegeven:

Niet-geïntegreerde zonnepanelen geen afzonderlijk bedrijfsmiddel voor de vpb

Al enige tijd bestaat in de praktijk discussie over de vpb-behandeling van zogenoemde ‘niet-geïntegreerde’ zonnepanelen. Concreet gaat het hierbij om de vraag of dergelijke zonnepanelen als afzonderlijke bedrijfsmiddelen kunnen worden geactiveerd (en worden afgeschreven) of dat deze als onderdeel van de betreffende woningen dienen te worden aangemerkt. Voor woningcorporaties is het voordelig indien de zonnepanelen als afzonderlijke bedrijfsmiddelen kunnen worden aangemerkt. In dat geval wordt de afschrijving op de zonnepanelen niet beperkt tot de fiscale bodemwaarde (lees: WOZ-waarde) van de woningen.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in april vorig jaar uitspraak gedaan over deze vraag. De rechtbank komt tot de conclusie dat de zonnepanelen onderdeel zijn van het gebouw waarop ze zijn gelegd en dat de zonnepanelen dus niet als een zelfstandig bedrijfsmiddel zijn aan te merken.

De betreffende woningcorporatie heeft hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof. Wij wachten de uitspraak in dit hoger beroep dan ook met interesse af. Gezien de onzekerheid op dit punt adviseren we om in de fiscale meerjarenbegroting diverse scenario’s door te rekenen, met en zonder afschrijvingslasten op de zonnepanelen. Hiermee krijgt u een goed beeld op de impact van deze afschrijvingslasten op de vpb-positie van uw corporatie.

Vorming onderhoudsvoorziening

Er bestaat al lange tijd discussie over de (on-)mogelijkheid een fiscale onderhoudsvoorziening te vormen. In maart vorig jaar heeft Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in een zaak hierover. De rechtbank is van mening dat het zogenoemde ‘piekvereiste’ niet geldt bij het vormen van een voorziening. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de fiscale update woningcorporaties d.d. 7 april 2023.

Aanscherping earningsstrippingmaatregel 

Op grond van de generieke renteaftrekbeperking (uit ATAD1) zijn rentelasten vanaf 1 januari 2019 niet langer aftrekbaar voor zover het saldo van de verschuldigde en ontvangen rente meer bedraagt dan 20% (tot en met 2021 maximaal 30%) van de ‘gecorrigeerde fiscale winst’, met een minimum van € 1 miljoen.

In de Voorjaarsnota 2023 is opgemerkt dat het kabinet voornemens is om het drempelbedrag ad € 1 mio. vanaf boekjaar 2025 buiten aanmerking te laten bij “vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed”. We merken hierbij op dat het nog niet duidelijk is of deze (verdere) inperking ook invloed gaat hebben op woningcorporaties. Het risico hierop is echter reëel.

De impact van de renteaftrekbeperking is in veel gevallen groot. Wij adviseren dan ook om bij het samenstellen van de meerjarenbegroting extra aandacht te schenken aan de mogelijke impact van bijvoorbeeld de timing van verkooptransacties of renovatieprojecten. 

Onderhoud vs. verbetering

De onderhoudsuitgaven (inclusief de commercieel geactiveerde verbeteringen) vormen een belangrijk onderdeel van de commerciële begroting. Ondanks het feit dat het verschil tussen de commerciële en fiscale verwerking van onderhoudsuitgaven de afgelopen jaren kleiner is geworden, blijven er verschillen bestaan. Gezien het belang van deze post adviseren we om uw onderhoudsbegroting kritisch vanuit fiscaal perspectief te beoordelen. Met name projecten die commercieel kwalificeren als ‘ingrijpende verbouwing’ dienen kritisch te worden beoordeeld. Fiscaal kennen dergelijke projecten in veel gevallen namelijk een (forse) onderhoudscomponent. 

Afsluiting

De fiscaliteit is sterk in beweging en gezien de grote opgaven voor corporaties is het van belang om goed in beeld te hebben hoe de vpb-last zich de komende tijd zal ontwikkelen. Het belang van een goede fiscale meerjarenbegroting neemt dan ook toe. Wij zijn u graag van dienst bij het samenstellen van de fiscale meerjarenbegroting.

Wilt u meer weten over de fiscale meerjarenbegroting? Schrijf u dan in voor onze online workshop op donderdag 12 september 2024. Voor meer informatie, klik hier.