Zoals elk jaar hebben we ons model fiscale meerjarenbegroting geactualiseerd. Dit model helpt u bij het bepalen van de vennootschapsbelastinglast voor de meerjarenbegroting in 2024 en verder. Hierna lichten we een aantal fiscaal-inhoudelijke aandachtspunten nader toe:
Opzegging VSO2 per 1 januari 2023
Zoals waarschijnlijk bij u bekend heeft de Belastingdienst met ingang van 1 januari 2023 Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2) opgezegd. De Belastingdienst is van mening dat de uitspraken over onder meer de op- en afwaarderingen ertoe hebben geleid dat de formalisering van de afspraken in VSO2 niet langer passend is om invulling te geven aan de voor woningcorporaties relevante fiscale onderwerpen. Wel onderkent de Belastingdienst dat de opzegging van VSO2 in de praktijk tot veel onzekerheden leidt en het van belang is om deze onduidelijkheden waar mogelijk weg te nemen. Daarom is in de loop van 2023 een fiscaaltechnisch overleg gestart tussen Aedes en de Belastingdienst. Voorbeelden van onduidelijkheden die de opzegging van de VSO tot gevolg heeft zijn:
- de (terugname van de) WOZ-afwaardering;
- toerekening van (dis-)agio op leningen;
- verwerking van kooptussenvormen;
- toepassing van de ‘gemengd projectregeling’.
Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de fiscale update woningcorporaties d.d. 17 november 2022. Wij adviseren dan ook om deze onduidelijkheden (indien van toepassing) bij het samenstellen van de fiscale meerjarenbegroting kritisch te beoordelen. Zo geven we in overweging om onder meer inzichtelijk te maken wat de fiscale gevolgen zijn indien de resterende WOZ-afwaardering volledig in 2023 moet worden teruggenomen.
Anticipatie op tariefswijzigingen
De eerste ‘tariefschijf’ is in 2023 verlaagd tot € 200.000. Het lage vpb-tarief is in 2023 verhoogd tot 19%. Het hoge vpb-tarief is per boekjaar 2022 verhoogd van 25% naar 25,8%.
Schematisch kunnen de vpb-tarieven als volgt worden weergegeven:
Beperking verliesverrekening
Per 1 januari 2022 zijn de regels rondom ‘voorwaartse verliesverrekening’ gewijzigd. Verliezen zijn vanaf dat moment in beginsel onbeperkt in de tijd verrekenbaar met toekomstige winsten. Dit geldt ook voor bestaande verliezen, zodat verliezen over de jaren 2013 en verder niet langer dreigen te verdampen.
Wel is de omvang van de verliesverrekening beperkt. Toekomstige winsten zijn slechts tot € 1 mio. volledig verrekenbaar met openstaande verliezen. Daarboven zijn winsten voor slechts 50% verrekenbaar. Deze beperking wordt ook van toepassing op de ‘achterwaartse’ verliesverrekening op basis waarvan verliezen kunnen worden verrekend met het resultaat in het voorgaand boekjaar.
Niet-geïntegreerde zonnepanelen geen afzonderlijk bedrijfsmiddel voor de vpb
Al enige tijd bestaat in de praktijk discussie over de vpb-behandeling van zogenoemde ‘niet-geïntegreerde’ zonnepanelen. Concreet gaat het hierbij om de vraag of dergelijke zonnepanelen als afzonderlijke bedrijfsmiddelen kunnen worden geactiveerd (en worden afgeschreven) of dat deze als onderdeel van de betreffende woningen dienen te worden aangemerkt. Voor woningcorporaties is het voordelig indien de zonnepanelen als afzonderlijke bedrijfsmiddelen kunnen worden aangemerkt. In dat geval wordt de afschrijving op de zonnepanelen niet beperkt tot de fiscale bodemwaarde (lees: WOZ-waarde) van de woningen.
Recent heeft Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan over deze vraag. De rechtbank komt tot de conclusie dat de zonnepanelen onderdeel zijn van het gebouw waarop ze zijn gelegd en dat de zonnepanelen dus niet als een zelfstandig bedrijfsmiddel zijn aan te merken.
De betreffende woningcorporatie heeft hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof. Wij wachten de uitspraak in dit hoger beroep dan ook met interesse af.. Gezien de onzekerheid op dit punt adviseren we om in de fiscale meerjarenbegroting diverse scenario’s door te rekenen, met en zonder afschrijvingslasten op de zonnepanelen. Hiermee krijgt u een goed beeld op de impact van deze afschrijvingslasten op de vpb-positie van uw corporatie.
Vorming onderhoudsvoorziening
In de praktijk bestaat al lange tijd discussie over de (on-)mogelijkheid een fiscale onderhoudsvoorziening te vormen. In maart van dit jaar heeft Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in een zaak hierover. De rechtbank is van mening dat het zogenoemde ‘piekvereiste’ niet geldt bij het vormen van een voorziening. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de fiscale update woningcorporaties d.d. 7 april 2023.
Afwaardering voorafgaand aan sloop
Afgelopen najaar heeft de Hoge Raad geoordeeld over de zogenoemde ‘sloop-afwaardering’. In deze zaak ging het om een woningcorporatie die sociale huurwoningen heeft gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. De corporatie nam hierbij het standpunt in dat de fiscale boekwaarde kan worden afgewaardeerd naar de grondwaarde op grond van het zogenoemde ‘Warenhuisarrest’. In deze zaak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een afwaardering naar grondwaarde niet is toegestaan. Een dergelijke afwaardering is volgens de Hoge Raad enkel mogelijk onder de volgende strikte voorwaarden:
- het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming;
- het gesloopte gebouw was zodanig versleten dat daar voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal; en
- het nieuwe gebouw een bedrijfsmiddel is dat binnen de onderneming dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.
Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de fiscale update woningcorporaties d.d. 3 november 2222. Indien u in uw begroting sloop gevolgd door nieuwbouw heeft opgenomen, dan adviseren we u om in overleg met uw fiscaal adviseur te beoordelen of en zo ja, in hoeverre, fiscaal een afwaardering kan worden verantwoord. Het ongegrond verklaren van het cassatieberoep bij de Hoge Raad betekent namelijk niet direct dat helemaal geen afwaardering is toegestaan, maar enkel dat een afwaardering van de opstal tot nihil niet is toegestaan. In de betreffende zaak heeft de Belastingdienst een afwaardering naar de lagere bedrijfswaarde van de grond én opstal tezamen namelijk wél geaccepteerd. Wij merken hierbij op dat het vaststellen van de bedrijfswaarde in de praktijk tot discussie met de Belastingdienst kan leiden.
Aanscherping earningsstrippingmaatregel
Op grond van de generieke renteaftrekbeperking (uit ATAD1) zijn rentelasten vanaf 1 januari 2019 niet langer aftrekbaar voor zover het saldo van de verschuldigde en ontvangen rente meer bedraagt dan 30% van de ‘gecorrigeerde fiscale winst’, met een minimum van € 1 miljoen.
Per 1 januari 2022 is de generieke renteaftrekbeperking verder aangescherpt door het maximale renteaftrekpercentage te verlagen van 30% naar 20% van de gecorrigeerde fiscale winst. Daarnaast is in de Voorjaarsnota 2023 opgemerkt dat het kabinet voornemens is om het drempelbedrag ad € 1 mio. vanaf boekjaar 2025 buiten aanmerking te laten bij “vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed”. We merken hierbij op dat nog niet duidelijk is of deze (verdere) inperking ook invloed gaat hebben op woningcorporaties.
De impact van de renteaftrekbeperking is in veel gevallen groot. Wij adviseren dan ook om bij het samenstellen van de meerjarenbegroting extra aandacht te schenken aan de mogelijke impact van bijvoorbeeld de timing van verkooptransacties of renovatieprojecten.
Onderhoud vs. Verbetering
De onderhoudsuitgaven (inclusief de commercieel geactiveerde verbeteringen) vormen een belangrijk onderdeel van de commerciële begroting. Ondanks het feit dat het verschil tussen de commerciële en fiscale verwerking van onderhoudsuitgaven de afgelopen jaren kleiner is geworden, blijven er verschillen bestaan. Gezien het belang van deze post adviseren we om uw onderhoudsbegroting kritisch vanuit fiscaal perspectief te beoordelen. Met name projecten die commercieel kwalificeren als ‘ingrijpende verbouwing’ dienen kritisch te worden beoordeeld. Fiscaal kennen dergelijke projecten in veel gevallen namelijk een (forse) onderhoudscomponent.
Afsluiting
De fiscaliteit is sterk in beweging en gezien de grote opgaven voor corporaties is het van belang om goed in beeld te hebben hoe de vpb-last zich de komende tijd zal ontwikkelen. Het belang van een goede fiscale meerjarenbegroting neemt dan ook toe. Wij zijn u graag van dienst bij het samenstellen van de fiscale meerjarenbegroting.